01.案情简介

　　李某承租了刘某名下位于广州市番禺区的某商铺，用于经营餐厅，该商铺有房产证，租赁期限为3年，从2019年1月1日至2022年12月30日，租金为15000元，租赁保证金3万元。

　　去年，受广州市疫情禁止堂食等影响，李某的餐厅经营不善，拖欠两个月租金。李某多次向刘某申请减免租金，刘某不同意，并以李某拖欠租金为由，通知李某提前解除合同，交还场地，逾期不搬迁，则采取“停水停电”措施处理。李某迫于无奈，停止经营餐厅，搬离租赁场所。

　　刘某于2020年7月份向法院提起诉讼，要求李某支付拖欠的租金、拖欠租金滞纳金、没收保证金等。

　　问：由于疫情导致承租人拖欠租金，出租人要求承租方支付拖欠的租金及违约金，并没收保证金的诉求能够被支持吗？

　　02.律师解答

　　梁映妍律师（广州市律协村居法律顾问专业委员会）：

　　根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；以及《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。

　　最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

　　就本案而言，李某与刘某基于真实意愿建立租赁合同关系，该合同合法有效。李某承租物业用于餐厅经营，由于广州疫情影响导致李某无力承担租金，刘某以李某拖欠租金为由，解除租赁关系，并要求承租人承担相应违约责任。根据上述规定，李某应当按照合同约定支付拖欠刘某的租金，但刘某主张的租金滞纳金、没收保证金则没有法律依据。

　　经法院调解，双方达成一致的调解方案，李某支付拖欠的租金，刘某放弃追究李某的违约责任，李某支付的租赁保证金用于抵扣拖欠的租金。

　　律师提示

　　在疫情防控期间，出租方、承租方应当共克时艰，建议出租方在条件许可的情况下酌情减免承租方的租金。如果承租人出现确实难以继续履行合同的特殊情况时，应当及时通知出租人，与出租方就合同履行问题进行协商，以免损失进一步扩大。